界面新闻记者|赵晓娟
7月14日，商业地产服务于投资管理公司仲量联行发布信息称，其受英格卡集团（IngkaGroup）正式独家委托，将宜家家居位于上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳及宁波的八处自持物业推向市场。
这是宜家进入中国市场28年以来，规模最大的一次自持物业集中处置，这一资产处置的背景源于今年年初宜家关停的一批商场。
界面新闻此前报道，宜家自2026年2月2日起停止运营包括宜家上海宝山商场、宜家广州番禺商场、宜家天津中北商场、宜家南通商场、宜家徐州商场、宜家宁波商场和宜家哈尔滨商场在内的7家门店。此外，本次宜家需要处理的资产还包括贵阳宜家家居的资产。公开信息显示，贵阳宜家早于2022年就完成关闭。
宜家方面向界面新闻表示，此举是对中国市场部分已停运商场的自持物业开展后续处置工作，是持续评估并优化全渠道生态系统的举措之一，旨在实现更高效地运营。对于已停运的物业，宜家会结合项目情况、市场环境及整体资源规划，持续评估并推进后续安排，不同项目的相应安排也会有所不同。
界面新闻在仲量联行的公告中看到，该机构称本次出售的八处物业均为宜家家居标准门店，建筑体量完整、结构规整。这些资产具备转型为长租公寓、社区商业、文旅综合体或企业总部等多种用途的坚实基础。资产已全面清空，无租约限制，无产权纠纷，可实现签约后迅速过户。交易方式灵活，投资者可根据自身策略选择单城切入或多城打包组合收购。
这八处庞大的宜家“蓝盒子”、总计体量超过50万平方米的物业最终由谁接手，已成为当前商业地产市场的一个关注焦点。
根据仲量联行发布的信息，这八处宜家体量无一例外都拥有数万平方米的单体面积，尤其是上海宝山宜家最大，产权面积为10.5万平方米，广州番禺宜家为3万平方米，天津宜家为7.9万平方米，哈尔滨宜家6.6万平方米，宁波宜家体量最大，产权面积为9.6万平方米，徐州为6.2万平方米，南通和贵阳分别为2.4万和3.4万平方米。
从业态上看，以山姆、麦德龙为代表的两仓储会员零售商，与宜家物业硬件高度匹配。但从两家企业过往的发展模式判断，直接收购此类大宗自持物业的可能性偏低。
山姆在国内扩张长期坚持轻资产租赁模式，典型的开店路径为地方城投、房企拿地建设物业，山姆租赁场地经营，近些年，山姆直接收购自持不动产的情况极少。尽管宜家“蓝盒子”层高、选址、停车配套完全适配仓储超市的陈列、仓储需求，一次性收购数万平米物业将产生巨额资金占用，拉长投资回报周期，与山姆快速拓店、控制重资产投入的战略并不相符。
而麦德龙中国在进入中国最初的十几年当中，长期采取自持物业布局策略，此后被物美收购后仍保留不动产投资运营逻辑。但麦德龙现阶段的发展重心在于门店数字化、会员体系升级，甚至还关闭了部分门店，不具备收购宜家资产的现实可能性。
商业地产专业咨询机构RCH总经理周长青向界面新闻分析，仓储会员零售商超选址有自身逻辑和节奏，且面对各级城市招商需求处于优势地位，不会为获取此类可能低价资产而费时费力改造。再加上目前商业地产存量也已经过剩，目前出售的资产并非一线、新一线城市核心地段项目，所以转商业的难度很大。
界面新闻就此向山姆中国、麦德龙方面求证，尚未得到回复。
更现实的买家，可能是商业不动产投资机构、地产基金、存量资产管理平台或城市更新运营商。
这类机构有能力先收购物业，再根据区位和市场需求进行拆分改造，引入会员店、区域商超、小型商场、汽车销售中心、家居卖场或文体娱乐等主力业态。相比单一零售品牌，它们更能承受前期改造、招商和较长培育周期，也更适合处理宜家这类体量大、用途相对单一的商业资产。
周长青告诉界面新闻，从接盘方角度看，相关不动产基金接手概率更高，但由于这次仅仅八个项目资产包，是否收购方会希望打包更多优质区位项目，为不确定因素。“如基金接手同时有政策支持拆分不同物业功能，可行性更高。”周长青说。
例如2025年8月，市场曾传出英格卡计划打包出售全部10座荟聚购物中心的消息，首批标的正是无锡、北京、武汉的3座荟聚，估值高达160亿元。随后，英格卡购物中心于2025年12月宣布与高和资本达成战略合作，双方将携手成立一支专项商业地产基金，共同持有无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心。
对宜家而言，潜在买家的身份猜想，最终需要放置于宜家自身战略转型的这个大背景下审视——谁接盘，不仅关乎资产本身，也关乎宜家中国下一个阶段的形态。
宜家官方表示，中国始终是宜家最重要的战略市场之一，以北京、深圳为重点市场，未来两年内将新开超过10家小型门店，其中宜家东莞商场、北京通州商场已相继开业，位于北京朝阳区的宜家北京常营商场也将于今年内开业。与此同时，宜家持续投资升级现有商场，并携手京东秒送、淘宝闪购等平台探索即时零售，不断优化和拓展线上线下融合的全渠道布局。
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